Emlak Rehberi · Ekim 25, 2026

Sakarya’da Arsa Alırken İmar Durumu Nasıl Kontrol Edilir?

Arsa, doğru alındığında en güçlü yatırım araçlarından biridir; yanlış alındığında ise yıllarca üzerine tek tuğla konamayan bir parsele dönüşebilir. Bir arsanın değerini belirleyen şey yalnızca metrekaresi ya da konumu değil, imar durumudur: o parsele ne yapılabileceği, kaç kat çıkılabileceği ve ne kadar inşaat alanı elde edileceği. Bu rehberde Sakarya’da, özellikle Serdivan, Adapazarı, Erenler ve Sapanca’da arsa bakarken imar durumunu adım adım nasıl kontrol edeceğinizi anlatıyoruz.

1. Ada ve parsel numarasını alın, tapu kaydını görün

Her şey ada ve parsel numarasıyla başlar. İlanda yazmıyorsa satıcıdan veya emlak danışmanından isteyin; numarası verilmeyen arsa için ilerlemeyin. Ada-parsel bilgisiyle Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Parsel Sorgu uygulamasından parselin yerini, sınırlarını ve yüzölçümünü harita üzerinde görebilirsiniz. İlandaki konumla parsel sorgudaki konumun birebir aynı olduğundan emin olun.

Tapu kaydında ayrıca şunlara bakılmalıdır:

• Müstakil mi, hisseli mi? Hisseli tapuda parselin belirli bir bölümüne değil, tamamı üzerinde bir paya sahip olursunuz. Yapılaşma için diğer hissedarlarla anlaşmak veya ifraz (parselin bölünmesi) gerekir.
• Takyidat (şerhler): İpotek, haciz, tedbir, irtifak hakkı veya kamulaştırma şerhi olup olmadığı kontrol edilmelidir.
• Cinsi: Tapuda “tarla” yazan bir taşınmaz imar planı içinde olsa bile henüz imar uygulaması görmemiş olabilir.

2. İmar durum belgesini belediyeden alın

Bir parselin resmi imar bilgisi, bağlı olduğu ilçe belediyesinin imar müdürlüğünden alınan imar durum belgesinde yer alır. Sakarya Büyükşehir Belediyesi’nin Kent Rehberi gibi dijital platformlar ön bilgi için faydalıdır; ancak alım kararını resmi belgeye göre verin. Belgede okumanız gereken temel kavramlar şunlardır:

• Kullanım kararı: Konut, ticaret, konut+ticaret, sanayi, tarım, yeşil alan, okul alanı gibi. Konut almak isteyip ticaret ya da donatı alanına denk gelen bir parsel almak en sık yapılan hatadır.
• Emsal (KAKS): Kat Alanı Kat Sayısı. Parsel alanıyla çarpıldığında yapılabilecek toplam inşaat alanını verir.
• TAKS: Taban Alanı Kat Sayısı. Binanın zemine oturacağı en fazla alanı gösterir.
• Kat adedi veya Hmax: Çıkılabilecek en fazla kat sayısı ya da bina yüksekliği.
• Yapı nizamı: Ayrık, bitişik, ikiz veya blok nizam.
• Çekme mesafeleri: Ön, yan ve arka bahçe mesafeleri. Dar veya köşe parsellerde bu mesafeler kullanılabilir alanı ciddi şekilde küçültür.
• Plan notları: Otopark, sığınak, zemin etüdü, yükseklik sınırı gibi özel şartlar burada yazar.

3. İnşaat alanını hesaplayın: örnek

1.000 m² büyüklüğünde, konut imarlı, emsal (KAKS) 0,75, TAKS 0,25 ve 3 kat izinli bir parsel düşünelim:

• Toplam inşaat alanı: 1.000 × 0,75 = 750 m²
• Zemine oturacak en fazla taban alanı: 1.000 × 0,25 = 250 m²
• 3 kat × 250 m² = 750 m² olduğundan bu parselde yaklaşık 250 m² tabanlı, 3 katlı bir yapı tasarlanabilir.

Bu hesap, arsanın fiyatını “metrekare başına” değil “yapılabilecek inşaat alanı başına” değerlendirmenizi sağlar. Aynı bölgede emsali 0,40 olan bir arsa ile 1,20 olan bir arsa arasında, aynı metrekarede çok farklı değerler oluşur. Balkon, merdiven ve bazı ortak alanların emsale dahil olup olmadığı ise güncel imar yönetmeliğine göre değişir; proje aşamasında mimarınızla netleştirin.

4. İmar uygulaması yapılmış mı?

Bir bölge imar planına alınmış olsa bile parsellerin plana uygun hale getirilmesi için imar uygulaması (18. madde uygulaması) yapılması gerekebilir. Bu uygulamada parselden yol, park, okul gibi alanlar için düzenleme ortaklık payı (DOP) düşülür ve parselin yüzölçümü küçülebilir. Uygulama yapılmamış bir parselde bugün gördüğünüz metrekare ile ileride elinize geçecek metrekare aynı olmayabilir. Belediyeye bu soruyu mutlaka sorun.

5. Yol, altyapı ve zemin

• Yol cephesi: Parselin imar yoluna cephesi var mı, yol açılmış mı? Kadastral yol ile imar yolu farklı olabilir.
• Altyapı: Elektrik, su, kanalizasyon ve doğalgaz bağlantısının parsele ne kadar uzak olduğu maliyeti doğrudan etkiler.
• Zemin: Sakarya deprem bölgesidir ve bazı alanlarda yeraltı suyu yüksektir. Plan notlarında zemin etüdü şartlarını okuyun; mümkünse almadan önce bölgedeki zemin raporları hakkında bilgi alın.

6. Satın almadan önce son kontrol listesi

• Ada-parsel, parsel sorgudaki konum ve sahadaki sınırlar birbiriyle uyumlu mu?
• Tapu müstakil mi, hisseli mi; takyidat var mı?
• Güncel tarihli imar durum belgesi alındı mı?
• Emsal, TAKS, kat adedi ve çekme mesafelerine göre inşaat alanı hesaplandı mı?
• İmar uygulaması tamamlanmış mı, DOP kesintisi var mı?
• Yol, altyapı ve zemin koşulları değerlendirildi mi?
• İlanı yayınlayan emlak işletmesinin yetki belgesi ve EİDS ilan izni var mı?

Terimlerin daha ayrıntılı açıklamaları için Gayrimenkul Rehberi sayfamıza, güncel arsa ilanları için ilanlar sayfamıza göz atabilirsiniz. Belirli bir parseli birlikte değerlendirmek isterseniz bizimle iletişime geçin.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. İmar kararları belediyeye ve plana göre değişebileceğinden alım kararı öncesinde ilgili belediyeden güncel resmi bilgi alınmalıdır.