Mevzuat ve EİDS · Ekim 25, 2026

Kentsel Dönüşüm Rehberi 2026: Riskli Yapı Tespitinden Anahtar Teslimine Tüm Süreç

Sakarya, 1999 Marmara depreminin acısını en derinden yaşayan şehirlerden biri. Bugün Adapazarı ve çevresinde hâlâ deprem öncesi yönetmeliklerle yapılmış, zemin etüdü olmadan inşa edilmiş çok sayıda bina bulunuyor. Kentsel dönüşüm, bu binaları güvenli yapılarla yenilemenin yasal ve finansal yoludur. Ancak süreç; teknik raporlar, kat malikleri arasındaki kararlar, müteahhit sözleşmeleri ve devlet destekleriyle birlikte karmaşık görünebilir. Bu rehberde süreci baştan sona, adım adım anlatıyoruz.

Kentsel dönüşüm nedir, hangi kanuna tabidir?

Kentsel dönüşüm, temel olarak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile düzenlenir. Kanunun amacı, afet riski taşıyan yapıların yıkılıp yerine sağlıklı ve güvenli yapılar inşa edilmesidir. Uygulamada üç farklı yol vardır:

• Riskli yapı: Tek bir binanın, lisanslı kuruluş raporuyla riskli olduğunun tespit edilmesi. En yaygın yöntemdir.
• Riskli alan: Zemin yapısı veya yapı stoku nedeniyle bir bölgenin tamamının riskli ilan edilmesi.
• Rezerv yapı alanı: Dönüşüm projeleri için yeni yerleşim alanı olarak belirlenen bölgeler.

Adım 1: Riskli yapı tespiti

Süreç, binanın deprem dayanımının incelenmesiyle başlar. Tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından yapılır. Önemli noktalar:

• Başvuru için tek bir malikin talebi yeterlidir; tüm komşuların onayı gerekmez.
• Kuruluş binadan karot (beton numunesi) alır, donatı ve zemin durumunu inceler, rapor hazırlar.
• Rapor onaylanırsa tapuya riskli yapı şerhi işlenir ve maliklere e-Devlet ile muhtarlık ilanı üzerinden bildirim yapılır.
• Maliklerin, tebliğden itibaren 15 gün içinde rapora itiraz hakkı vardır. İtirazlar teknik heyet tarafından incelenir.

Adım 2: Tahliye ve yıkım

Riskli yapı kesinleştikten sonra maliklere binayı tahliye edip yıkmaları için süre verilir. Bu sürede yıkım yapılmazsa elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri kesilir ve idare yıkımı kendisi yaptırabilir. Yıkımdan sonra tapudaki riskli yapı şerhi kaldırılır ve taşınmazın kentsel dönüşüm kapsamında olduğu belirtilir. Yıkım, arsa üzerindeki mülkiyet haklarınızı ortadan kaldırmaz: her malik, sahip olduğu arsa payı oranında hak sahibi olmaya devam eder.

Adım 3: Kat malikleri kararı: artık salt çoğunluk yeterli

Yeni binanın nasıl yapılacağına (müteahhit seçimi, proje, paylaşım oranı) malikler birlikte karar verir. 2023 yılında yapılan değişiklikle bu kararlar için eskiden aranan üçte iki çoğunluk yerine, artık paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu (arsa paylarının yarısından fazlası) yeterlidir. Burada kişi sayısı değil, arsa payı esas alınır.

Karara katılmayan maliklere alınan karar ve teklif noter veya muhtarlık ilanıyla bildirilir. Bu malikler 15 gün içinde teklifi kabul etmezse, arsa payları rayiç değerin altında olmamak üzere açık artırmayla satılabilir; satışta önce anlaşan diğer maliklere öncelik tanınır. Bu nedenle sürece baştan dahil olmak ve teklifleri zamanında değerlendirmek her malik için önemlidir.

Adım 4: Müteahhit seçimi ve sözleşme

Kentsel dönüşümde inşaat genellikle kat karşılığı (arsa payı karşılığı) modelle yapılır. Sözleşme, kat maliklerinin geleceğini belirleyen en kritik belgedir ve noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Sözleşmede mutlaka şunlar yer almalıdır:

• Her malike verilecek dairenin kat, cephe, numara ve net-brüt metrekaresi,
• Malzeme ve işçilik kalitesini tanımlayan mahal listesi,
• Ruhsat, inşaat başlangıcı, teslim ve iskan tarihleri,
• Gecikme cezası ve inşaat süresince ödenecek kira desteği,
• Arsa paylarının inşaat ilerledikçe kademeli devri ve teminat,
• Masrafların (proje, harç, abonelik, iskan) kime ait olduğu.

Bu konuyu ayrıntılı olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberimizde anlattık. Müteahhidin Bakanlık’tan alınmış müteahhit yetki belgesini, tamamladığı projeleri ve mali gücünü sözleşmeden önce mutlaka araştırın.

Büyük site ve ada bazlı dönüşümlerde, malikler uzlaşırsa inşaatı TOKİ veya Emlak Konut da üstlenebilir.

Adım 5: Devlet destekleri

Kira yardımı

Riskli yapısı yıkılan maliklere, inşaat süresince belirli bir süre aylık kira yardımı yapılır; kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine ise tek seferlik yardım verilir. Yardım tutarları il grubuna göre belirlenir ve dönem dönem güncellenir; başvuru sırasında Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’nden güncel tutarı öğrenebilirsiniz. Başvuru, tahliye veya yıkımdan itibaren 1 yıl içinde e-Devlet, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü veya belediye üzerinden yapılır. Kira yardımı ile faiz destekli kredi aynı anda kullanılamaz; hangi desteğin sizin için daha avantajlı olduğunu başvurudan önce hesaplayın.

“Yarısı Bizden” desteği

Riskli yapısını yenileyen hak sahiplerine konut başına 875.000 TL hibe, 875.000 TL uygun koşullu kredi ve 125.000 TL taşınma desteği sağlanan kampanyanın süresi, 20 Ekim 2026 tarihli Cumhurbaşkanı Kararı ile 31 Aralık 2027’ye uzatıldı. Destekten yararlanmak için binanın riskli yapı olarak tespit edilmiş olması ve kat irtifakı kurulduktan sonra ilçe belediyesine hak sahipliği başvurusu yapılması gerekir. Kampanyanın il bazında uygulaması ve güncel şartları için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’ndan bilgi alınmalıdır.

Vergi ve harç istisnaları

6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemlerde tapu harcı, noter harçları, damga vergisi ve bazı belediye harçlarında istisnalar uygulanır. Riskli yapının yerine yapılan konutlarda belirli koşullarla KDV avantajı da bulunur. İstisnaların kapsamı işlem türüne göre değiştiğinden bir mali müşavirle teyit edin.

Adım 6: İnşaat, iskan ve tapu

Yapı ruhsatı alındıktan sonra inşaat, yapı denetim firmasının denetiminde yürütülür. Bina tamamlandığında iskan (yapı kullanma izni) alınır, kat mülkiyetine geçilir ve her malik yeni dairesinin tapusunu alır. İskan alınmadan anahtar teslimi kabul etmemek; abonelik, kredi ve satış süreçlerinde yaşanabilecek sorunları baştan önler.

Kiracıysanız haklarınız

Riskli yapı kararı kesinleştiğinde kira sözleşmeleri sona erer. Kiracılar, tahliye nedeniyle tek seferlik kira yardımı için başvurabilir. Taşınma ve yeni ev arayışı sürecini önceden planlamak, son dakika sıkıntılarını önler.

Sık yapılan hatalar

• Riskli yapı raporu çıkmadan müteahhitle sözleşme imzalamak,
• Tek bir müteahhit teklifiyle yetinmek, teklifleri metrekare ve kalite bazında karşılaştırmamak,
• Arsa paylarının tamamını sözleşme gününde devretmek,
• Mahal listesi olmayan veya genel ifadelerle yazılmış sözleşme imzalamak,
• Kira yardımı başvurusunu 1 yıllık süre içinde yapmamak,
• Karara katılmayan malik olarak 15 günlük süreyi kaçırmak.

Emlak Klasörü kentsel dönüşüm danışmanlığı

Emlak Klasörü olarak Sakarya, Kocaeli ve İstanbul Anadolu Yakası’nda kentsel dönüşüm sürecindeki maliklere baştan sona danışmanlık veriyoruz. İnşaat ve tadilat alanındaki saha tecrübemizi gayrimenkul danışmanlığıyla birleştirerek şu konularda yanınızda oluyoruz:

• Ön değerlendirme: Binanızın ve parselinizin imar durumu, emsal hakkı ve dönüşüm sonrası elde edilebilecek inşaat alanının hesaplanması,
• Maliklerin bilgilendirilmesi: Süreç, haklar ve destekler hakkında kat malikleri toplantılarında açık ve anlaşılır bilgilendirme,
• Müteahhit tekliflerinin karşılaştırılması: Paylaşım oranı, metrekare, mahal listesi, teslim süresi ve teminat açısından tekliflerin tarafsız analizi,
• Sözleşme hazırlığı: Sözleşmede bulunması gereken başlıkların belirlenmesi ve avukatınızla koordinasyon,
• Destek başvuruları: Kira yardımı ve Yarısı Bizden süreçlerinde yol gösterme,
• İnşaat dönemi: Bu süreçte oturacağınız kiralık konutun bulunması,
• Teslim sonrası: Yeni dairenizin satışı veya kiraya verilmesi.

Binanızın dönüşüm sürecini konuşmak için bizimle iletişime geçin.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat, destek tutarları ve başvuru şartları değişebileceğinden işlem öncesinde ilgili kurumlardan güncel bilgi alın; sözleşme ve itiraz süreçlerinde bir avukata danışın.