Mevzuat ve EİDS · Ekim 25, 2026

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Arsa Sahibinin Dikkat Etmesi Gerekenler

Arsa sahibinin elindeki arsayı müteahhide verdiği, müteahhidin ise bu arsa üzerine yaptığı binadan belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim ettiği sisteme kat karşılığı ya da arsa payı karşılığı inşaat denir. Doğru kurulduğunda iki taraf için de kazançlı bir modeldir. Ancak yarım kalan binaların, geciken teslimlerin ve tapu anlaşmazlıklarının büyük kısmı, baştan eksik yazılmış sözleşmelerden doğar. Bu rehberde arsa sahibinin sözleşme imzalamadan önce netleştirmesi gereken başlıkları topladık.

1. Sözleşme noterde, resmi şekilde yapılmalı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa paylarının müteahhide devrini de içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Elden ya da yalnızca imzaları onaylatılarak yapılan sözleşmeler ileride geçersizlik tartışmasına yol açabilir. Uygulamada bu sözleşme genellikle “düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi” adıyla yapılır.

2. Paylaşım oranı ve hangi dairenin kime kalacağı

“Yüzde 50 – yüzde 50” gibi bir oran tek başına yeterli değildir. Sözleşmede şunlar açıkça yazılmalıdır:

Arsa sahibine kalacak bağımsız bölümlerin kat, cephe, blok ve numaraları,
Her bağımsız bölümün brüt ve net metrekaresi,
Dükkan, otopark, depo ve çatı katı gibi alanların nasıl paylaşılacağı,
Projede değişiklik olursa (kat artışı, emsal değişikliği) paylaşımın nasıl güncelleneceği.

Paylaşımı ekli bir kat planı üzerinde işaretlemek, ileride doğabilecek “benim dairem hangisiydi” tartışmasını önler.

3. Mahal listesi ve teknik şartname

Binanın kalitesini belirleyen belge mahal listesidir. Kaba inşaattan ince işlere kadar kullanılacak malzemelerin marka, sınıf ve özelliklerini içerir: beton sınıfı, yalıtım kalınlığı, pencere sistemi, kapılar, seramik, vitrifiye, mutfak dolabı, ısıtma sistemi, asansör gibi. “Birinci sınıf malzeme” gibi genel ifadeler yerine ölçülebilir tanımlar kullanılmalıdır. Arsa sahibine ve müteahhide kalan dairelerde aynı malzemenin kullanılacağı da yazılmalıdır.

4. Süreler: ruhsat, başlangıç, teslim ve iskan

Yapı ruhsatının alınması için süre,
İnşaata başlama tarihi,
Anahtar teslim tarihi,
İskan (yapı kullanma izni) belgesinin alınma süresi ve masrafının kime ait olduğu.

Sadece “bina bitince teslim” yazmak yetmez; iskan alınmadan teslim edilen dairelerde abonelik, kredi ve satış sorunları yaşanır.

5. Gecikme cezası ve kira yardımı

Teslim gecikirse müteahhidin ne ödeyeceği sözleşmede rakamla belirlenmelidir. Yaygın yöntem, gecikilen her ay için arsa sahibine düşen her daire başına emsal kira bedeli kadar ceza ödenmesidir. Kentsel dönüşüm veya yıkım gerektiren projelerde, inşaat süresince arsa sahiplerine ödenecek kira yardımının tutarı ve ödeme günü de yazılmalıdır.

6. Teminat: tapu devri kademeli yapılmalı

Arsa sahibini korumanın en etkili yolu, müteahhide düşecek arsa paylarının inşaatın ilerleme seviyesine göre kademeli devredilmesidir. Örneğin kaba inşaat tamamlandığında bir kısmı, ince işler bittiğinde bir kısmı, iskan alındığında kalan kısım devredilebilir. Buna ek olarak banka teminat mektubu istenebilir. Tüm payların sözleşme gününde devredildiği ve inşaatın yarım kaldığı durumlar, arsa sahipleri için en zor tablolardır.

7. Masrafların paylaşımı

Proje çizimi, zemin etüdü, ruhsat harçları, yapı denetim ücreti, elektrik-su-doğalgaz abonelikleri, iskan masrafları, tapu harçları ve vergiler… Her kalemin kime ait olduğu tek tek yazılmalıdır. Vergisel sonuçlar için sözleşme öncesinde bir mali müşavirden görüş almanızı öneririz.

8. Müteahhidi tanıyın

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan alınmış müteahhit yetki belgesi var mı, belge grubu projenin büyüklüğüne uygun mu?
Daha önce tamamladığı projeleri yerinde görün, o binalarda oturanlarla konuşun.
Yarım kalan ya da davalı projesi olup olmadığını araştırın.
Mali gücünü ve çalıştığı alt yüklenicileri sorun.

9. Fesih ve uyuşmazlık

Müteahhit belirli bir süre işe başlamazsa veya inşaatı uzun süre durdurursa sözleşmenin nasıl feshedileceği, devredilen payların nasıl geri alınacağı ve yapılan imalatın nasıl değerlendirileceği yazılmalıdır. Müteahhidin sözleşmeyi arsa sahibinin onayı olmadan üçüncü kişilere devredemeyeceği de eklenmelidir.

Kısa kontrol listesi

Noterde düzenleme şeklinde sözleşme
Kat planı üzerinde işaretli paylaşım
Ölçülebilir mahal listesi
Ruhsat, teslim ve iskan tarihleri
Rakamla belirlenmiş gecikme cezası ve kira yardımı
Kademeli tapu devri ve teminat
Kalem kalem masraf paylaşımı
Müteahhit yetki belgesi ve referans kontrolü

Arsanızın imar durumunu ve yapılabilecek inşaat alanını önceden bilmek, müteahhitle pazarlıkta elinizi güçlendirir. Bu konuda arsa alırken imar durumu kontrolü yazımıza göz atabilir, arsanızı değerlendirmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Sözleşme imzalamadan önce bir avukata danışmanızı öneririz.