Emlak Rehberi · Ekim 15, 2026

Brüt ve Net Metrekare Farkı Nedir? İlanı Nasıl Okumalı?

Emlak ilanlarında en sık karşılaşılan karışıklıklardan biri metrekare bilgisidir. “120 m² 3+1” yazan iki daire, gerçekte birbirinden oldukça farklı büyüklükte olabilir. Bunun nedeni genellikle brüt ve net metrekare arasındaki farktır.

Net metrekare nedir?

Net metrekare, dairenin iç duvarları arasında kalan ve fiilen kullanabildiğiniz alandır. Odalar, salon, mutfak, banyo, koridor ve antre bu ölçüye dahildir. Duvarların kapladığı alan dahil edilmez. Eşyalarınızı yerleştirirken ve günlük yaşamda hissettiğiniz büyüklük net metrekaredir.

Brüt metrekare nedir?

Brüt metrekare, net alana ek olarak dairenin iç ve dış duvarlarının kapladığı alanı, balkon ve teras gibi bölümleri de içerir. Bazı ilanlarda brüt alana, binanın merdiven, asansör boşluğu ve giriş holü gibi ortak alanlarından daireye düşen pay da eklenir. Bu ölçü bazen “brüt-brüt” olarak da anılır.

Aradaki fark ne kadar olur?

Fark; duvar kalınlığına, balkon büyüklüğüne ve ortak alan payının hesaba katılıp katılmadığına göre değişir. Pek çok konutta brüt ile net alan arasında kayda değer bir fark görülür. Ortak alanların büyük olduğu sitelerde bu fark daha da artabilir. Bu yüzden yalnızca ilandaki rakama değil, hangi ölçünün kullanıldığına bakmak gerekir.

Basit bir örnek

İlanda “brüt 120 m²” yazan bir dairenin net kullanım alanı 95–100 m² civarında olabilir. Fiyatı 3.600.000 TL ise:

• Brüt üzerinden metrekare fiyatı: 3.600.000 ÷ 120 = 30.000 TL/m²
• Net 96 m² üzerinden metrekare fiyatı: 3.600.000 ÷ 96 = 37.500 TL/m²

İki farklı ilanı karşılaştırırken aynı ölçüyü kullanmazsanız, pahalı olan daireyi ucuz sanabilirsiniz. (Rakamlar yalnızca hesaplamayı göstermek için verilmiştir.)

Doğru metrekare bilgisine nereden ulaşılır?

• Onaylı mimari proje: Belediyedeki onaylı projede bağımsız bölümün alanları yer alır.
• Yapı kullanma izin belgesi (iskân): Bağımsız bölüm alanı bilgisini içerir.
• Tapu kaydı: Tapuda yazan yüzölçümü çoğu zaman bağımsız bölümün değil, binanın üzerinde bulunduğu arsanın yüzölçümüdür. Bu nedenle tek başına daire büyüklüğü için yeterli değildir.
• Yerinde ölçüm: Şüpheli durumlarda bir uzmana veya lazer metreyle kendi ölçümünüzü yapabilirsiniz.

Hangi işlemde hangi metrekare kullanılır?

• Emlak vergisi ve aidat hesapları genellikle brüt alan veya arsa payı üzerinden yapılır.
• Kira ve satış ilanlarında her iki ölçünün de yazılması alıcı ve kiracı için en şeffaf yöntemdir.
• Değerleme raporlarında uzmanlar hangi ölçüyü esas aldığını raporda belirtir.

İlan okurken sorulacak 4 soru

1. İlandaki metrekare brüt mü, net mi?
2. Brüt alana ortak alan payı dahil mi?
3. Balkon veya teras hangi ölçüye dahil?
4. Bilgi hangi belgeye dayanıyor: proje, iskân veya ölçüm?

Emlak Klasörü’ndeki ilanlarımızda brüt ve net alanı ayrı ayrı belirtmeye özen gösteriyoruz. Diğer terimler için Gayrimenkul Terimleri Sözlüğü‘ne, ev alırken izlemeniz gereken adımlar için Ev Alırken Kontrol Listesi‘ne göz atın.