Mevzuat ve EİDS · Ekim 25, 2026

Tapu Harcı ve Tapu Masrafları 2026: Ev ve Arsa Alırken Ne Kadar Ödenir?

Ev ya da arsa alırken bütçeyi yalnızca satış fiyatına göre yapmak, tapu günü sürprizlerle karşılaşmanın en kısa yoludur. Satış bedelinin yanında tapu harcı, döner sermaye ücreti, sigorta ve hizmet bedelleri gibi kalemler de vardır. Bu rehberde 2026 yılında alım-satımda karşınıza çıkacak masrafları ve kimin ne ödediğini özetliyoruz.

1. Tapu harcı: toplam yüzde 4

Tapu harcı, satış bedeli üzerinden alınır ve oranı toplam yüzde 4’tür. Kanuna göre alıcı yüzde 2, satıcı yüzde 2 öder; taraflar aralarında farklı bir paylaşım üzerinde anlaşabilir ama bu durum harç idaresine karşı sorumluluğu değiştirmez.

Harç, tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır ve bu bedel taşınmazın emlak vergi değerinin altında olamaz. Gerçek bedelin altında beyan yapmak, sonradan vergi ziyaı cezasıyla karşılaşma riski taşır; ayrıca alıcı için ileride satarken vergi açısından dezavantaj oluşturabilir.

2. Döner sermaye ücreti

Tapu müdürlüğünde yapılan işlemler için ayrıca döner sermaye hizmet bedeli ödenir. 2026 yılı için satış işleminde bu tutar yaklaşık 6.700 TL civarındadır. Tutar her yıl güncellendiği ve işlem türüne göre değiştiği için ödeme öncesinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün güncel tarifesinden veya randevu ekranından kontrol edin.

3. Örnek hesap

3.000.000 TL bedelle satılan bir konut için:

• Alıcının tapu harcı: 3.000.000 × %2 = 60.000 TL
• Satıcının tapu harcı: 3.000.000 × %2 = 60.000 TL
• Döner sermaye ücreti: yaklaşık 6.700 TL

Yani tapu gününde taraflar toplamda yaklaşık 126.700 TL harç ve ücret öder.

4. DASK (zorunlu deprem sigortası)

Konutlarda tapu işlemi için geçerli bir DASK poliçesi gerekir. Satın aldığınız konutun poliçesi yoksa veya satıcı adına ise, işlem öncesinde yeni poliçe düzenlenir. Prim tutarı konutun yüzölçümüne, yapı tarzına ve bulunduğu deprem bölgesine göre değişir. Arsalarda DASK aranmaz.

5. Emlak vergisi

Devir yapılan yılın emlak vergisi satıcıya, takip eden yıldan itibaren ise alıcıya aittir. Tapu işleminden önce taşınmazın geçmiş yıllara ait emlak vergisi borcunun olup olmadığını belediyeden kontrol edin.

6. Emlak hizmet bedeli

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e göre yetki belgeli emlak işletmeleri satışta alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı en fazla yüzde 2 + KDV, kiralamada ise toplamda bir aylık kira bedeli + KDV’yi aşmamak üzere hizmet bedeli alabilir. Hizmet bedelinin, imzalanan yazılı yetki sözleşmesinde açıkça yazması gerekir.

7. Krediyle alımda ek masraflar

Konut kredisi kullanıyorsanız ekspertiz ücreti, ipotek tesis işlemleri ve banka tarafından istenen konut sigortası gibi ek kalemler oluşur. Bu masrafları bankanızdan önceden yazılı olarak isteyin.

8. Satıcı için: değer artış kazancı vergisi

Satın alınmasından itibaren beş yıl dolmadan satılan taşınmazlarda, alış ile satış bedeli arasındaki kazanç için değer artış kazancı vergisi doğabilir. Endeksleme, istisna tutarı ve beyan süresi gibi detaylar kişiye göre değiştiğinden satıştan önce bir mali müşavirle görüşmenizi öneririz.

9. Tapu günü süreci

• Başvuru ve randevu e-Devlet veya Web Tapu üzerinden alınır.
• Harç ve döner sermaye ücreti randevu öncesinde ödenir.
• Alıcı ve satıcı (veya vekilleri) kimlikleriyle randevu saatinde tapu müdürlüğünde hazır bulunur.
• Satış bedelinin güvenli aktarımı için bankalar üzerinden işlem yapılmalı; yüklü tutarlarda elden nakit ödemeden kaçınılmalıdır.

Özet tablo

• Alıcı: %2 tapu harcı, döner sermaye ücreti (genellikle), DASK (konutlarda), varsa emlak hizmet bedeli, kredi masrafları.
• Satıcı: %2 tapu harcı, devir yılının emlak vergisi, varsa emlak hizmet bedeli, gerekiyorsa değer artış kazancı vergisi.

Bütçenizi oluştururken bu kalemleri satış bedelinin üzerine eklemeyi unutmayın. Ev alırken kontrol edilmesi gereken diğer başlıklar için ev alırken kontrol listesi yazımızı, metrekare hesabı için brüt ve net metrekare farkı yazımızı okuyabilirsiniz. Güncel ilanlar için ilanlar sayfamızı ziyaret edin.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Harç, ücret ve vergi tutarları her yıl güncellenebilir; işlem öncesinde ilgili kurumlardan ve mali müşavirinizden güncel bilgi alın.

Kendi rakamlarınızla hesaplayın: Tapu harcı, döner sermaye ve emlak hizmet bedelini görmek için alım-satım masrafı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.