Emlak Rehberi · Ekim 15, 2026

Ev Alırken Kontrol Listesi: İlandan Tapuya 10 Adım

Ev almak çoğu kişi için hayatın en büyük finansal kararlarından biridir. Fotoğraflar ve fiyat ilk bakışta belirleyici görünse de asıl önemli olan; taşınmazın hukuki durumu, binanın teknik özellikleri ve sözleşme şartlarıdır. Aşağıdaki 10 adımlık listeyi ilandan tapuya kadar her aşamada kullanabilirsiniz.

1. İhtiyacınızı ve toplam bütçenizi netleştirin

Oda sayısı, metrekare, kat, otopark, okul ve iş yerine uzaklık gibi kriterlerinizi önceliklerinize göre yazın. Bütçeyi hesaplarken yalnızca satış fiyatını değil, tapu harcı, döner sermaye ücreti, varsa emlak hizmet bedeli, DASK, taşınma ve tadilat giderlerini de ekleyin. Tapu harcı genel uygulamada alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı ödenir. Konut kredisi kullanacaksanız bankanızdan ön onay almak süreci hızlandırır.

2. İlanı ve ilan vereni kontrol edin

İlanın EİDS ile doğrulanmış olup olmadığına bakın ve emlak işletmesinin Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi numarasını sorun. Aynı taşınmaz farklı fiyatlarla birden fazla ilanda görünüyorsa bunun nedenini öğrenin. EİDS hakkında ayrıntılı bilgi için EİDS Yetki Doğrulama Nedir? yazımızı okuyabilirsiniz.

3. Evi farklı saatlerde ve yerinde görün

Gün ışığını, gürültüyü, trafiği ve çevreyi anlamak için evi mümkünse hem gündüz hem akşam ziyaret edin. Duvarlarda nem ve küf izi, pencere ve kapıların durumu, tesisat, su basıncı ve ısınma sistemi gibi detayları kontrol edin. Binanın ortak alanlarına, çatısına ve bodrumuna da göz atın.

4. Brüt ve net metrekareyi ayırın

İlanlarda yazan metrekarenin brüt mü net mi olduğunu mutlaka sorun. Aynı fiyat iki farklı ölçüyle verildiğinde metrekare fiyatı yanıltıcı olabilir. Konuyu Brüt ve Net Metrekare Farkı yazımızda örneklerle anlattık.

5. Tapu kaydını ve takyidatları inceleyin

Tapu kaydında malikin kim olduğunu, hisseli olup olmadığını ve taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, şerh veya irtifak hakkı gibi kısıtlamalar (takyidat) bulunup bulunmadığını kontrol edin. Satıcıdan güncel tapu kaydı isteyebilir veya tapu müdürlüğünden bilgi alabilirsiniz. Kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı olduğunu da öğrenin; farkı Gayrimenkul Terimleri Sözlüğü‘nde bulabilirsiniz.

6. İmar, iskân ve yapı durumunu sorgulayın

Binanın yapı kullanma izin belgesi (iskân) olup olmadığını, onaylı projeye uygun yapılıp yapılmadığını ve taşınmazda kaçak ek bulunup bulunmadığını belediyeden öğrenin. İskânsız yapılarda konut kredisi ve abonelik işlemlerinde sorun yaşanabilir. Eski binalarda deprem dayanıklılığı için bina yaşını ve varsa güçlendirme veya kentsel dönüşüm durumunu araştırın.

7. Aidat, borç ve site kurallarını öğrenin

Aylık aidat tutarını, aidata nelerin dahil olduğunu ve dairenin birikmiş aidat veya ortak gider borcu olup olmadığını site ya da apartman yönetiminden teyit edin. Planlanan büyük onarımlar (çatı, cephe, asansör) yakın gelecekte ek ödeme anlamına gelebilir.

8. Değer tespiti yaptırın

Konut kredisi kullanacaksanız banka, lisanslı bir değerleme uzmanına ekspertiz raporu hazırlatır. Kredi kullanmasanız da bölgedeki benzer ilanları karşılaştırmak ve bağımsız bir değerleme yaptırmak, fiyatın makul olup olmadığını anlamanıza yardımcı olur.

9. Kapora ve sözleşmeyi yazılı yapın

Kapora veya ön ödeme vermeden önce şartları yazılı hâle getirin: satış bedeli, ödeme planı, tapu devir tarihi, teslim tarihi, cayma durumunda kaporanın akıbeti ve evde kalacak eşyalar açıkça yazılmalıdır. Ödemeleri elden değil, banka üzerinden ve açıklamalı yapın. Kapsamlı bir satış vaadi gerekiyorsa noterden destek alın.

10. Tapu devri ve sonrası

Tapu randevusu e-Devlet veya Web Tapu üzerinden alınabilir. Devir öncesinde geçerli bir DASK (zorunlu deprem sigortası) poliçesi gerekir. Tapu işlemi tamamlandıktan sonra elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerini adınıza devralın ve site yönetimine bilgi verin.

Kısa özet

• Bütçeyi tüm masraflarla birlikte hesaplayın.
• İlanın EİDS durumunu ve işletmenin yetki belgesini kontrol edin.
• Tapu, takyidat, imar ve iskân durumunu teyit edin.
• Her ödemeyi ve anlaşmayı yazılı ve kayıtlı yapın.

Sakarya ve çevresinde ev arıyorsanız güncel ilanlarımıza göz atın ya da bizimle iletişime geçin; aradığınız evi ve süreci birlikte planlayalım.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; vergi, harç ve mevzuat kuralları değişebilir. İşleminize özel konularda güncel düzenlemeleri kontrol edin.